Analyse · SCPI
SCPI en 2026 : ce que disent les chiffres
Taux de distribution 2025, suspensions du capital variable, prix de part, liquidité : le point sur les 28 SCPI de notre catalogue, à partir des documents officiels des sociétés de gestion. Sans palmarès, avec les risques.
Chiffres relevés en novembre 2026. Dernière révision éditoriale : novembre 2026.
L’essentiel en bref
- Notre relevé de novembre 2026 couvre 28 SCPI du catalogue, à partir des documents officiels des sociétés de gestion.
- Six SCPI du catalogue ont suspendu la variabilité de leur capital depuis avril 2025 : plus aucune part n’est émise et les échanges se font sur le marché secondaire.
- Un taux de distribution élevé ne dit rien, à lui seul, de l’évolution du prix de la part, de la liquidité ou des demandes de retrait en attente.
- Ce n’est ni un palmarès ni un conseil : les SCPI sont présentées par ordre alphabétique, avec leurs risques.
- Les SCPI sont un placement de long terme, au capital non garanti : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ce que montre notre relevé
Parmi les 24 SCPI de distribution courante dont le taux de distribution 2025 est publié, il va de 3,38 % à 6,10 %. L’écart est important : derrière un même mot, « SCPI », des stratégies, des patrimoines et des niveaux de risque très différents.
Un chiffre de revenu ne dit pas tout. 5 SCPI affichent une performance globale annuelle négative en 2025, signe que le prix de leur part a reculé. Et 6 SCPI du catalogue ont suspendu la variabilité de leur capital : plus aucune part n’y est émise, et les échanges passent par le marché secondaire, sans garantie de prix ni de délai.
Pour une SCPI, la question n’est donc pas seulement « combien distribue-t-elle ? » mais aussi « combien vaut ma part, et pourrai-je la revendre ? ». Les SCPI sont un placement de long terme, au capital non garanti.
Les chiffres 2025 du catalogue, par ordre alphabétique
| SCPI | Société de gestion | Taux de distribution 2025 | Situation relevée en 2026 |
|---|---|---|---|
| ActivImmo | Alderan | 5,49 % | — |
| Aestiam Agora | Aestiam | Non isolé (PGA 4,50 %) | Fusion-absorption d’Aestiam Cap’Hébergimmo (juin 2025) |
| Aestiam Horizon | Aestiam | Non isolé (PGA 5,10 %) | — |
| Atream Hôtels | Atream | 5,05 % | — |
| Buroboutic Métropoles | Fiducial Gérance | 5,10 % | Prix de part passé de 230 € à 77 € au 01/01/2026 (division du nominal) ; tensions de liquidité |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française Real Estate Managers | 4,49 % | Variabilité du capital suspendue depuis le 01/06/2026 |
| Efimmo 1 | Sofidy | 4,44 % | — |
| Epargne Foncière | La Française | 4,86 % | A absorbé trois SCPI au 01/01/2021 |
| Epargne Pierre | Atland Voisin | 5,28 % | — |
| Ficommerce Proximité | Fiducial Gérance | 5,10 % | Prix de part divisé par trois au 01/01/2026 (division du nominal) ; parts en attente et fonds de remboursement |
| Immorente | Sofidy | 5,00 % | — |
| LF Europimmo | La Française | 4,63 % | — |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française Real Estate Managers | 4,66 % | Variabilité du capital suspendue depuis le 01/06/2026 (marché des parts suspendu le 12/02/2026) |
| LF Opportunité Immo | La Française | 5,68 % | — |
| Novapierre Résidentiel | PAREF Gestion | 1,50 % (PGA -41,53 %) | Variabilité du capital suspendue depuis avril 2025 |
| PAREF Prima (ex-Novapierre Allemagne) | PAREF Gestion | 5,00 % | Demandes de retrait en suspens (82 555 parts au 31/12/2025) |
| Patrimmo Commerce | Praemia REIM France | 3,38 % (PGA -5,71 %) | Parts en attente de retrait ; fonds de remboursement à compter de février 2026 |
| Patrimmo Croissance Impact | Praemia REIM France | Non applicable (PGA -7,68 %) | Variabilité du capital suspendue depuis le 24/06/2026 |
| PERIAL Grand Paris | Perial | 4,80 % | — |
| PERIAL Opportunités Europe (PFO) | Perial | 6,10 % | — |
| PERIAL O₂ (PFO₂) | Perial | 4,65 % | — |
| Pierval Santé | Euryale | 4,06 % | — |
| Primopierre | Praemia REIM France | 3,62 % | Variabilité du capital suspendue depuis le 07/01/2026 |
| Primovie | Praemia REIM France | 4,04 % | — |
| Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | 3,46 % (PGA -5,34 %) | Fonds de remboursement d’environ 11 M€ |
| SCPI ESG Pierre Capitale | Swiss Life Asset Managers | 5,05 % (PGA -3,24 %) | — |
| Sélectinvest 1 | La Française Real Estate Managers | 4,44 % | Variabilité du capital suspendue depuis le 01/06/2026 |
| Sélectipierre 2 - Paris | Fiducial Gérance | 4,14 % | — |
Les indicateurs à savoir lire
- Taux de distribution (TD)
- Le revenu distribué dans l’année par rapport au prix de la part. Un revenu passé, non garanti.
- Performance globale annuelle (PGA)
- Le revenu distribué plus l’évolution du prix de la part : elle peut être négative même avec un revenu versé.
- Prix de souscription et valeur de retrait
- Le prix auquel on achète et celui auquel on est remboursé : l’écart compte.
- Valeur de réalisation
- La valeur estimée du patrimoine par part, à comparer au prix de souscription.
- Parts en attente de retrait
- Les demandes de sortie non encore satisfaites : un signe de tension sur la liquidité.
- Taux d’occupation financier (TOF)
- La part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques.
Ce qu’il faut retenir en tant qu’épargnant
- Un taux de distribution est un revenu passé : il n’est pas garanti pour l’avenir.
- Regardez aussi le prix de la part, la valeur de réalisation et les parts en attente de retrait.
- Le capital n’est pas garanti et la revente peut prendre du temps : ne placez pas une somme dont vous pourriez avoir besoin.
- Les frais d’entrée et de gestion réduisent le résultat : comparez-les.
- Diversifiez : une SCPI ne devrait pas représenter l’essentiel d’un patrimoine.
Pour comprendre le fonctionnement, lisez notre guide des SCPI, et pour la suite notre page SCPI en 2027 : scénarios et points à surveiller.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le taux de distribution (TD) d’une SCPI ?
C’est l’indicateur qui mesure le revenu distribué sur l’année par rapport au prix de la part. Il a remplacé l’ancien taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Il décrit un revenu passé, non garanti, et ne tient pas compte de l’évolution du prix de la part.
Qu’est-ce que la performance globale annuelle (PGA) ?
La PGA ajoute au revenu distribué l’évolution du prix de la part sur l’année. Elle peut donc être négative même quand une SCPI a distribué un revenu, si le prix de la part a baissé.
Pourquoi des SCPI suspendent-elles la variabilité du capital ?
Une SCPI à capital variable émet des parts quand on souscrit et en retire quand on vend. Lorsque les demandes de retrait ne sont plus compensées par des souscriptions, la société de gestion peut suspendre la variabilité du capital : plus aucune part n’est émise et les échanges se font par confrontation sur le marché secondaire.
Peut-on revendre ses parts quand le capital est suspendu ?
Oui, sur le marché secondaire par confrontation, mais sans garantie de prix ni de délai : la vente suppose qu’un acquéreur se présente, parfois à un prix différent du dernier prix de souscription.
Un taux de distribution élevé est-il un bon signe ?
Pas à lui seul. Il faut regarder aussi l’évolution du prix de la part, l’écart entre ce prix et la valeur de réalisation, les parts en attente de retrait et le taux d’occupation. Un revenu élevé peut coexister avec une perte de valeur ou des difficultés de liquidité.
Les chiffres de 2025 permettent-ils de prévoir 2026 ?
Non. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les chiffres de 2025 décrivent une année passée, pas ce que donnera la suivante.
Quelle SCPI choisir ?
Cette page ne le dit pas : elle présente des chiffres, pas un palmarès. Le choix dépend de votre projet, de votre horizon, de votre tolérance au risque et de votre fiscalité. Un premier rendez-vous gratuit permet d’y réfléchir.
Informations générales à caractère pédagogique, qui ne constituent pas un conseil personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Une question sur les SCPI ?
Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement. Nous faisons le point sur votre situation, puis vous décidez de la suite.