Le rendement des SCPI

Avec un rendement moyen 2019 à 4,4%, les SCPI ont tout pour séduire les investisseurs en quête de performance. Ce placement immobilier vous permet de générer des revenus réguliers grâce à des investissements concrets, dans la pierre. Tout cela avec un risque modéré… mais avec une fiscalité à ne pas négliger.

Les SCPI sont un placement qui vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier. Concrètement, vous achetez des parts d’une société qui fait l’acquisition d’immeubles qu’elle loue, le plus souvent à des professionnels. En contrepartie de votre investissement, vous percevez tous les trimestres des dividendes correspondant aux loyers payés par les locataires des biens.

Ce placement particulièrement prisé cette année présente de nombreux avantages :

• les loyers versés constituent un complément de revenu régulier
• les SCPI vous permettent de diversifier votre patrimoine en investissant simplement dans l’immobilier
• contrairement à l’immobilier locatif direct, vous déléguez les contraintes de gestion locative à un tiers

Il existe 2 catégories de SCPI :

• les SCPI de rendement : comme leur nom l’indique, elles s’adressent aux épargnants qui recherchent de la performance et des rendements réguliers.
• les SCPI fiscales : ces SCPI s’appuient sur différents mécanismes (PINEL, Malraux…) et vous permettent de réduire votre impôt sur le revenu.

Le TDVM : le principal indicateur de rendement

Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) est le principal indicateur de rendement d’une SCPI. Parfois appelé DVM, il remplace la notion de rendement depuis 2012. L’avantage de ce nouvel indicateur est qu’il permet de lisser le prix des parts de SCPI à capital fixe échangées sur le marché secondaire. Le terme de rendement reste malgré utilisé dans l’univers financier mais il s’agit d’un abus de langage. On parle bien de TDVM.

Les autres indicateurs 

Taux d’occupation financier : il s’agit du ratio entre les loyers réellement facturés et ceux qui auraient été facturés si les locaux avaient été intégralement loués. Il permet de mesurer la vacance locative. L’idéal est donc d’avoir un taux d’occupation à 100%.

Ces dernières années, les SCPI ont un rendement globalement régulier tournant autour de 4 ou 5%. En 2019, le TDVM moyen annuel était de 4,4%. Si le rendement moyen s’érode légèrement, la baisse reste relativement faible en comparaison avec la chute du taux d’intérêt des fonds en euros (principal support d’investissement au sein des assurances-vie).

Rappelons que ces données sont des moyennes. Il est donc important de regarder SCPI par SCPI le DMV afin d’apprécier sa performance.

Ce comparatif est basé sur le TDVM 2018. N’oubliez pas de regarder l’historique de rendement sur les dernières années ainsi que le taux d’occupation.

Les frais des SCPI

Si les SCPI offrent des rendements attractifs, n’oubliez pas que vous devrez vous acquitter de frais. Les frais de gestion sont déduits des dividendes, le DVM est donc net de frais. Mais attention aux droits d’entrée qui oscillent entre 8% et 12% sur ce type de placement financier. Afin de les amortir, il est conseillé de garder vos parts minimum 8 ans.

La fiscalité des SCPI

La fiscalité sur les revenus fonciers

Les SCPI génèrent des revenus oui mais des revenus imposables. Vous êtes imposé sur les loyers perçus diminués des charges. Ils entrent dans l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu au titre de revenus fonciers. Le montant de vos impôts dépend donc de votre situation patrimoniale et financière. 

En matière de fiscalité sur les revenus des SCPI, vous avez le choix entre les deux régimes suivants :

• Le micro-foncier : accessible si vous détenez de l’immobilier en direct en plus de vos parts de SCPI et si vos revenus fonciers bruts (hors charges) sont inférieurs à 15000€. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à 30%. 
• Le régime réel : dans le cas les revenus (nets de charges) sont imposables au taux marginal d’imposition de votre foyer auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%

Attention donc à bien prendre en compte cette donnée et à ne pas s’arrêter au TDMV annoncé. Prenez le temps d’estimer la valeur nette de fiscalité de votre investissement.

À noter : pour diminuer l’impact fiscal des SCPI, vous pouvez intégrer des parts de SCPI au sein de votre assurance-vie. Les revenus des SCPI bénéficieront ainsi de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.

La fiscalité en cas de revente de vos parts de SCPI

Le taux d'imposition sur la plus-value réalisée est de 19%. Comme pour les plus-values immobilières classiques, vous bénéficiez d’un abattement progressif selon la durée de détention. Au delà de 30 ans, vous n’êtes pas imposé sur la plus-value. Vous êtes également redevable des prélèvements sociaux de 17,2%

En somme, les SCPI sont un placement qui vous permet d’obtenir des rendements réguliers et de diversifier votre patrimoine dans l’immobilier. Dans un contexte d’érosion du rendement des fonds en euros, acheter des parts de SCPI peut vous permettre d’aller chercher de la performance avec des rendements moyens à 4%. Attention toutefois à ne pas négliger l’impact fiscal des dividendes sur votre impôt sur le revenu !