SCPI : mode d’emploi
Une SCPI c’est quoi ?
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle est également connue sous le nom de “Pierre Papier”.
Grâce aux SCPI, vous investissez facilement dans la pierre via des sociétés qui achètent et gèrent un parc immobilier destiné à la location.
En achetant des parts de la SCPI, vous devenez associé. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des loyers (appelés dividendes) au prorata des parts que vous possédez. On parle alors de SCPI de rendement.
Le patrimoine immobilier d’une SCPI est généralement composé d’immobilier d’entreprise : résidences médicalisées, bureaux et commerces. Certaines SCPI sont spécialisées, par exemple PFO2, spécialiste de l'immobilier durable.
Vous pouvez acheter des parts de SCPI :
- En direct
- Via une assurance-vie ou un contrat de capitalisation. Dans ce cas, elles bénéficient de la fiscalité spécifique à ces enveloppes.
- Les SCPI sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Les avantages d’une SCPI
Un placement accessible
Les SCPI sont un placement qui vous permettent de devenir propriétaire avec un apport restreint (1 000€ minimum).
Un complément de revenu
Grâce aux loyers que vous percevez, vous complétez régulièrement vos revenus.
Pas de gestion
Contrairement à un investissement locatif en direct, vous ne vous occupez de rien. Travaux, recherche de locataires, comptabilité… la société de la SCPI se charge de tout.
Des locataires plus fidèles
Les baux commerciaux ont une durée de 9 ans. Ils sécurisent donc plus les propriétaires que les baux d’habitation destinés aux particuliers.
Des rendements réguliers
Les SCPI vous permettent de bénéficier du dynamisme du marché immobilier et d’échapper aux fluctuations des marchés financiers.
En 2017, elles affichent un rendement moyen de 4,43%* (source : Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière).
Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs et ne sont pas constants dans le temps.
Quelle fiscalité pour les SCPI ?
• Fiscalité sur les loyers perçus
Les loyers que vous percevez sous forme de dividendes sont taxés comme des revenus fonciers. Ils sont donc intégrés à votre impôt sur le revenu.
• Fiscalité sur la plus-value lors de la revente de vos parts
Lorsque vous revendez vos parts plus chères que lorsque vous les avez achetées, vous êtes redevable de l’impôt sur les plus values immobilières.
Vos plus-values sont donc soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19,00 % et aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 17,20 %.
Toutefois, en fonction de la durée de détention des parts (minimum 6 ans), vous pouvez bénéficier d’un abattement.
Le montant de l'impôt sur la plus value est nul au delà de 30 années de détention.
Comprendre les indicateurs d’une SCPI
• Dividende
Il correspond au loyer perçu. Les dividendes peuvent être versés mensuellement ou tous les trimestres.
• TDMV (Taux de distribution sur valeur marché)
Il s’agit du rapport entre l’ensemble des dividendes versés au titre de l’année N et le prix moyen de la part sur l’année N. Il donne une indication du rendement de la SCPI.
• Taux d’occupation
Le taux d'occupation est le rapport entre les loyers perçus et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.
Il donne une indication sur le taux de vacance locative du parc immobilier géré par la SCPI.
Les frais des contrats SCPI
• Droits d'entrée / frais de souscription
Les frais d’acquisition couvrent la recherche et l’achat du patrimoine immobilier. Ils compensent notamment les frais de notaire qui sont payés par la SCPI lors des acquisitions.
Ces frais varient d’une SCPI à une autre (entre 8 et 12%). Pensez donc à bien les prendre en compte.
Ils sont importants mais seront amortis sur la durée de votre placement. Il est donc recommandé de garder vos parts au moins 8 ans.
• Frais de gestion annuels
Ces frais rémunèrent la gestion du parc immobilier. Ils sont déduits des loyers que vous percevez.