Les placements immobiliers

Pour faire fructifier leur patrimoine, de nombreux Français se tournent vers le placement immobilier. Ce type d’investissement a le mérite de présenter une bonne stabilité ainsi qu’une rentabilité plutôt intéressante en fonction des différents dispositifs d’investissements.

Cependant si l’on demandait à des Français ce que représente pour eux un placement immobilier, il y a fort à parier que la majorité d’entre eux répondraient : l’achat de la résidence principale. C’est une sorte d’étape clé dans le parcours de vie de tout un chacun. Une fois cette résidence principale acquise, le réflexe est bien souvent de continuer les investissements immobiliers en dur avec l’achat à visée locative. Il s’agit d’un raccourcit limitant, car il existe de nombreuses autre options et dispositifs pour investir de manière optimale dans l’immobilier. Nous vous proposons un rapide tour d’horizon des différents placements immobiliers pour faire fructifier votre patrimoine et trouver le meilleur rendement.

L’acquisition de la résidence principale

Comme vu précédemment, l’achat d’un premier bien pour y résider est de loin l’investissement immobilier préférés des Français. De toute évidence, l’achat en direct d’une résidence principale est un très bon choix d’investissement, mais il n’est clairement pas aussi accessible que l’on pourrait le penser. En effet, il faut pour cela obtenir et rembourser un prêt bancaire, sans parler de l'important apport à prévoir. Le prix à payer peut être élevé selon la solidité de votre revenu.

Il s’agit toutefois d’un excellent investissement pour éviter de jeter un loyer “par la fenêtre” chaque mois sans aucun bénéfice. Si acheter une résidence principale n’est pas un investissement à proprement parler, il a le mérite d’être une première étape importante dans la construction d’un capital personnel.

L'investissement locatif

L’acquisition de biens immobiliers en direct permet, au-delà de la résidence principale, de mettre en place un dispositif de rente locative. Ainsi, vous serez en mesure de constituer un solide patrimoine sur le long terme grâce à la location de biens. La performance moyenne de ce type d’investissement immobilier est d’environ 2% à Paris et 4% dans une grande ville régionale.

Si ces taux estimés vous paraissent intéressants, il ne faut pas perdre de vue les contraintes qui les accompagnent : gérer les passages à vide entre deux locataires, payer les réparations, l’entretien et une partie des charges. Sans compter que si certains ont suffisamment de capital pour acheter sans faire de prêt bancaire, ce n’est pas le cas de la majorité d’entre nous. Si vous deviez contracter un prêt, il est essentiel de se faire aider d’un courtier afin d’obtenir le meilleur taux d’emprunt.

L’investissement locatif est donc d’un placement à long terme, soumis aux aléas du marché immobilier, chronophage et nécessitant de s’endetter. Si l’aventure vous tente, soyez extrêmement rigoureux sur la localisation de votre bien afin d‘assurer la viabilité de votre projet.

Acheter un bien pour défiscaliser

Une autre forme d’investissement immobilier en direct est l’acquisition de biens en vue de défiscaliser. L’état propose des dispositifs permettant de limiter l’imposition en cas d’investissement sous certaines conditions. Les deux solutions les plus prisées sont le Pinel et le Malraux.

Pinel : Il est possible de profiter de déductions fiscales via la loi Pinel si vous décidez d’investir dans un bien immobilier neuf, dans le but de le louer. La durée du Pinel s’étend de six à douze ans, nécessite un montant investi d’au moins 200 000€ et vous permet de déduire de vos impôts un maximum de 4 000€/an. Pour être éligible, vous serez contraints à réaliser votre acquisition dans des zones où le marché immobilier est dit “en tension”. Le délai de réalisation du projet ne doit pas excéder 30 mois et son niveau d’exigence énergétique doit être suffisamment élevé.

Malraux : Investir pour réduire votre imposition est également possible en réalisant des travaux de restauration immobiliers dans certaines zones. L'objectif est de déduire de vos impôts une part du montant des travaux, elle est de 22 % si vous restaurez un bien localisé dans une zone de protection du patrimoine, et de 30 % s’il est localisé dans un secteur sauvegardé. Le montant de cette réduction d’impôts est limité à 400.000€ au total sur 4 ans. De plus, vous avez l’obligation de louer le bien pour une durée de 9 ans, dans les 12 mois suivant la fin des restaurations.

Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Qu’est-ce que le placement SCPI ?

Les SCPI ou “Sociétés Civiles de Placement Immobilier” sont des regroupements d’investisseurs qui choisissent de placer des capitaux dans un parc immobilier et non dans un bien en particulier.

La société de gestion (agrée et contrôlée par Autorité des Marchés Financiers) est chargée de lever des fonds en contactant les personnes physiques ou morales susceptibles d’investir dans la pierre-papier. Dans un second temps la SCPI réunit un portefeuille de biens immobiliers, aussi appelé parc immobilier, dans lequel elle va investir les capitaux des souscripteurs.

Le rôle de la société de gestion est de choisir des actifs alignés avec les objectifs de placement des investisseurs. Ces derniers possèdent chacun une part au prorata du montant de leur placement et perçoivent une quote-part de l’ensemble des loyers versés sur le parc immobilier.

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SCPI immobilier : quels avantages ?

On peut placer en SCPI avec un budget modeste : Si l’investissement recommandé pour un investissement en SCPI est d’environ 7 500€, il est tout à fait possible d’en trouver certaines accessibles à partir de 200€. Par comparaison, l’acquisition de biens en direct présente une barrière à l’entrée bien plus dissuasive, notamment pour l’immobilier professionnel.

Une bonne flexibilité comparée à l’achat direct : Les parts de SCPI ne sont évidemment pas des placements liquides, mais elles peuvent cependant être revendues en quelques semaines ou mois. Si on compare ces délais avec la revente d’un bien acquis en direct, on saisit l’intérêt de la SCPI.

Un facilitateur de diversification : Il est possible d’effectuer un rachat de nouvelles parts, ce qui vous permet d’étoffer votre patrimoine en y incluant plus d’immobilier. De plus les gestionnaires de SCPI savent qu’il vaut mieux ne pas mettre tous les œufs dans le même panier, aussi ont-ils tendance à fortement diversifier leur parc immobilier. Si vous décidez de vous porter acquéreur de leurs parts, vous diversifierez d’autant plus votre patrimoine.

La gestion déléguée des biens et des locataires : Lorsque vous achetez un bien immobilier en direct, la responsabilité de choisir les locataires et de réaliser les travaux nécessaires vous incombe. En plaçant votre capital dans un SCPI, vous déléguez toutes ces tâches à un gestionnaire professionnel. Il sera l’interlocuteur de vos locataires pour toutes les actions courantes, mais va aussi superviser l’investissement de manière macro, en achetant de nouveaux biens et en en cédant. Vous n’avez en somme plus qu’à toucher votre part des loyers, ce qui peut être pratique pour ceux qui n’ont pas l’envie d’investir du temps dans leurs placements immobiliers.

La mutualisation du risque pour plus de stabilité : Comme vu ci-avant, vous élargissez massivement votre patrimoine en choisissant d’investir dans une SCPI. De fait les risques inhérents à l’investissement dans la pierre sont fortement mitigés car mutualisés entre tous les biens du parc immobilier. En cas de force majeur (inondations, incendies etc.) la performance de la SCPI baissera temporairement, mais le rendement sera assuré au minimum par les autres immeubles.

Afin de limiter encore plus les risques, vous avez la possibilité d’étendre vos placements à d’autres SCPI. En effet, chacune est unique et investit sur des types de biens et des zones géographiques particulières. Le lissage des risques peut être ainsi être étendu de manière exponentielle.

Des taux de rentabilité intéressants : Il est important de noter que la performance des SCPI montre une tendance à se tasser dans le temps. Toutefois il s’agit d’une baisse que l’on retrouve sur beaucoup de supports d’investissement. Si l’on compare l’évolution de la performance des SCPI dans le temps avec celles proposés par l’assurance vie fonds euro et les différents livrets d’épargne, on peut en conclure que l’investissement en SCPI a encore de beaux jours devant lui.

Comme pour les SCPI, le financement participatif immobilier (ou Crowdfunding Immobilier) est un dispositif de placement permettant à plusieurs investisseurs de se regrouper pour injecter des capitaux dans un projet immobilier. La principale différence réside dans le fait que vous pouvez choisir précisément le bien sur lequel vous souhaitez investir votre argent.

Des plateformes de crowdfunding spécialisées existent pour centraliser les propositions des promoteurs immobiliers. Elles sont chargées de trier ces offres, et de garantir le sérieux des promoteurs sélectionnés. Le crowdfunding immobilier est un produit encore jeune, mais qui affiche des rendements intéressants (environ 9% avant taxation), une barrière à l’entrée plutôt basse (prévoir un minimum de 1000€) et un horizon d’investissement court, allant de 12 à 24 mois.