SCPI fiscale : mode d’emploi
Une SCPI fiscale, c’est quoi ?
Les SCPI fiscales regroupent les SCPI qui vous permettent de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.
Elles fonctionnent comme les SCPI “classiques” : vous achetez des parts d’une société qui achète, loue et gère un parc immobilier. La SCPI vous verse des loyers réguliers.
La différence ? Le rendement des SCPI fiscales est un peu plus faible mais vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sous condition.
Il existe 3 catégories de SCPI fiscales. Le montant de l’avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier dépend des conditions propres à chaque contrat.
A noter
L’avantage fiscal généré par les SCPI déficit foncier et Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. En revanche, la réduction d’impôt octroyée par les SCPI Pinel entre dans ce plafond global fixé à 10 000 euros/an.
1. Les SCPI Malraux
Les SCPI Malraux investissent dans des biens résidentiels anciens à rénover, généralement en centre ville.
Avantage fiscal
La réduction d’impôt est immédiate. Elle s’élève à 30% de la part de l’investissement dédiée aux travaux. Cela correspond en moyenne à 18 % du montant investi (plafonné à 30 000€).
En contrepartie, vous devrez conserver vos parts pendant 15 ans.
Exemple :
Vous investissez 50 000€ dans des parts de SCPI Malraux. La SCPI consacre 60% des fonds aux travaux de réhabilitation.
Vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu : 50 000 x 60% x 30% soit 9 000€
Avec le passage au prélèvement à la source, cette réduction d’impôt sera transformée en crédit d’impôt qui vous sera remboursé en septembre 2019.
2. Les SCPI Pinel
Les SCPI Pinel sont dédiés aux investissements locatifs neufs ou rénovés dans des zones à forte demande. En contrepartie d’une durée minimum de détention de vos parts et de loyers plafonnés, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années.
Avantage fiscal
6 ans
12% du montant investi
36 000€
9 ans
18% du montant investi
54 000€
12 ans
21% du montant investi
63 000€
Exemple :
Vous investissez 100 000 € dans une SCPI Pinel pour une durée de 9 ans.
Votre réduction d’impôt sera de 18 000€ (100 000 X 18%). Ces 18 000 € seront étalés sur 9 ans. Chaque année, pendant 9 ans, vous réduirez donc vos impôts de 2 000 €/an.
Avec le passage au prélèvement à la source, la réduction d’impôt vous sera versée en septembre 2019 sous la forme d’un crédit d’impôt.
3. Les SCPI déficit foncier
Cette forme particulière de SCPI s’adresse aux épargnants qui perçoivent déjà des revenus fonciers et qui sont fortement imposés.
Les SCPI déficit Foncier investissent uniquement sur des biens à rénover ou à réhabiliter. Elles créent ainsi pour leurs associés du déficit foncier. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les frais liés aux travaux de rénovation dans une limite annuelle de 10 700€ par foyer fiscal.
Calcul de l’avantage fiscal
L’avantage fiscal dépend de votre tranche marginale d’imposition, du capital investi et du montant de la quote part travaux.
Exemple :
Revenus fonciers : 15 000€ / an
Tranche d’imposition : 41%
Nombre de parts achetées : 100 parts à 500€ soit 50 000€
Quote part travaux : 54% (imputable sur 3 ans)
Déficit foncier déductible : 54%x 50 000€ soit 27 000€ à étaler sur 3 ans
Montant total de la réduction d’impôt : 27000 x (41%+17,2%) = 15 714€
Quelle fiscalité pour les SCPI fiscales ?
- Fiscalité sur les dividendes
Les dividendes versés par la SCPI sont des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.
- Fiscalité sur la plus-value (lors de la revente de vos parts)
Lors de la revente de vos parts, si vous réalisez une plus-value, elle est intégrée à votre impôt sur le revenu. Les plus-values sont imposées au taux de 19,00 % (+ 17,20% de prélèvements sociaux : CSG et CRDS).